Immobilier d’entreprise : quelles perspectives post-télétravail ?

Depuis la stabilisation progressive des pratiques post-pandémiques, l’immobilier d’entreprise voit ses contours profondément redéfinis. Le télétravail, jadis fort plébiscité, connaît désormais un recul sensible, bouleversant les dynamiques immobilières, particulièrement dans les secteurs tertiaires et commerciaux. Cette inversion entraîne une nouvelle configuration des espaces professionnels, où les entreprises réévaluent leurs besoins, s’orientant vers des lieux plus conciliants avec la collaboration et l’innovation. Les investisseurs, eux aussi, adaptent leur approche en scrutant avec attention les nouvelles exigences qualitatives des utilisateurs. Entre mutation des usages et innovations à prévoir, le marché se réinvente avec, en toile de fond, une attention renouvelée portée à la flexibilité et à la durabilité des biens proposés.

Recul du télétravail et redéfinition des besoins en immobilier d’entreprise

La période d’expansion accélérée du télétravail a connu un tournant majeur ces dernières années. En 2025, les données révèlent une diminution de plus de 40 % du nombre moyen de jours télétravaillés par salarié comparé à 2021. Ce retournement marque un retour progressif à la fréquentation des bureaux. En savoir plus, cliquez sur automate-de-trading.com. Les entreprises, faces à cette évolution, réévaluent leurs surfaces et leurs configurations immobilières, plaçant l’accent sur des environnements propices à la collaboration physique et à l’innovation.

Auparavant, la montée en puissance du télétravail avait pu entraîner un phénomène de vacance structurelle, notamment dans les grandes métropoles où les espaces de bureaux demeuraient sous-utilisés. Désormais, cette vacance tend à se réduire, grâce à une meilleure adéquation entre l’offre proposée par les foncières comme Gecina, Icade ou la Société Foncière Lyonnaise, et la demande renouvelée des entreprises.

Les sociétés souhaitent investir dans des locaux répondant aux exigences actuelles : modernité, modularité, accessibilité et respect des critères RSE. Cela oblige les promoteurs et gestionnaires, parmi lesquels figurent Kaufman & Broad ou Arthur Loyd, à repenser leurs offres immobilières en intégrant des espaces flexibles adaptés à des modes de travail hybrides renouvelés.

Ce retour à une présence plus régulière dans les bureaux implique également une sélection accrue des emplacements. La proximité avec les transports en commun et les services urbains devient une priorité pour attirer et fidéliser les salariés. Par exemple, les zones bien desservies en Île-de-France constituent encore aujourd’hui des pôles très recherchés.

En parallèle, cette repositionnement se traduit par une transformation des typologies immobilières. Les grands plateaux cloisonnés cèdent du terrain au profit des espaces ouverts modulables, permettant de s’ajuster rapidement aux fluctuations des effectifs et aux événements ponctuels. Cette tendance est confirmée par les rapports récents de CBRE et JLL, qui mettent en avant l’émergence d’espaces intermédiaires entre bureaux classiques et tiers-lieux comme des leviers d’attractivité importants.

L’impact du recul du télétravail sur les stratégies d’investissement immobilier

Dans le contexte actuel, les investisseurs manifestent un intérêt croissant pour l’immobilier d’entreprise, qu’il s’agisse des bureaux, des locaux commerciaux ou des entrepôts. Après plusieurs années de prudence, le marché enregistre une dynamique de reprise visible dès 2024 et confirmée en 2025. Selon BNP Paribas Real Estate, les investissements devraient progresser entre 15 % et 20 % cette année, notamment grâce à la demande renouvelée des entreprises pour des espaces performants et bien situés.

Cette tendance se traduit par une remontée des loyers dans plusieurs grandes villes, notamment en Île-de-France. On constate une hausse moyenne de 5 % pour les bureaux, tandis que les locaux commerciaux enregistrent une progression plus modérée de 3 %. Les entrepôts, pour leur part, maintiennent une stabilité avec un taux d’occupation d’environ 80 %.

Cette évolution favorable encourage également les opportunités pour la Foncière des Régions ou Colliers International France, qui réorientent leurs portefeuilles pour cibler les actifs flexibles et éco-responsables. Les investisseurs privilégient dorénavant les immeubles intégrant les dernières normes de construction ainsi que des solutions de gestion énergétique innovantes, valorisant ainsi l’efficacité et le confort.

L’étude des baux, menée par des experts en gestion immobilière comme Arthur Loyd, gagne en importance. Les entreprises n’hésitent plus à exploiter leur droit de renégociation afin d’adapter les loyers à la réalité économique du marché et à leurs besoins restructurés. Cette démarche permet de limiter les coûts tout en bénéficiant d’espaces mieux adaptés où le bien-être au travail est central.

Les grandes enseignes ne sont pas les seules concernées par cette dynamique. Les PME participent également à cette transformation, avec une volonté manifeste à signer des baux flexibles, favorisant une meilleure adaptation aux cycles économiques incertains. La montée en puissance des clauses d’indexation plus transparentes et des charges locatives mieux négociées cristallisent cette nouvelle approche plus pragmatique.

Nouvelles attentes des entreprises : flexibilité, localisation et durabilité

Le retour progressif à une activité accrue en présentiel fait naître des exigences spécifiques que les acteurs immobiliers se doivent de maîtriser. Le positionnement des entreprises se concentre désormais sur plusieurs critères fondamentaux : l’emplacement, la flexibilité des espaces, la qualité environnementale et le confort pour les collaborateurs.

Les discussions avec des promoteurs comme Kaufman & Broad montrent l’importance accordée à la qualité des aménagements intérieurs. Le désir d’espaces offrant lumière naturelle, ventilation optimisée, ainsi que des zones de coworking contribue à une ambiance propice à la créativité et à la collaboration.

En parallèle, les exigences en matière de développement durable n’ont jamais été aussi prégnantes. La généralisation des labels environnementaux et la réglementation toujours plus stricte poussent Gecina et Icade à intégrer des solutions bas-carbone, renouvelables et économes en énergie dans leurs programmes neufs. Les entreprises, elles, privilégient de plus en plus ces constructions écoresponsables, signe d’une prise de conscience collective vis-à-vis de l’impact environnemental.

Cette nouvelle donne favorise aussi un équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle, conditionnée par une localisation stratégique des bureaux. La proximité des réseaux de transports, des commerces et même d’espaces verts devient un véritable argument pour les directions immobilières, notamment dans les grands pôles franciliens et métropolitains.

Côté aménagement, la modularité s’impose comme un must-have : la possibilité de reconfigurer rapidement les surfaces, que ce soit pour des réunions ponctuelles, des besoins d’espaces collaboratifs ou des zones de tranquillité individuelle. Cette flexibilité répond aussi bien à des variations de l’effectif qu’à une répartition renouvelée entre télétravail et présentiel.

L’innovation technologique au service de l’immobilier d’entreprise post-télétravail

Les avancées technologiques s’installent progressivement en tant qu’outils indispensables pour penser et gérer les nouveaux espaces de travail. Sur ce point, les sociétés spécialisées telles que CBRE et JLL accompagnent les entreprises et investisseurs dans la mise en œuvre de systèmes intelligents facilitant la gestion des locaux.

Les systèmes de réservation digitales permettent ainsi une utilisation optimale des espaces en temps réel, évitant les zones inoccupées et garantissant un confort maximal aux utilisateurs. Par exemple, certaines plateformes intégrant l’intelligence artificielle analysent le flux des présences afin de réguler la température, l’éclairage et même la qualité de l’air, améliorant sensiblement la qualité globale.

Les bureaux partagés et les espaces de coworking se développent également grâce à ces innovations. Pour les promoteurs comme Société Foncière Lyonnaise, cette évolution ouvre des perspectives de diversification de l’offre, en réponse aux besoins hybrides de main-d’œuvre, tout en augmentant la rentabilité des biens.

Par ailleurs, les solutions écologiques telles que les panneaux solaires, les systèmes de récupération d’eau ou les matériaux biosourcés  trouvent leur place dans la conception, portées par un engagement accru des acteurs du secteur. Il ne s’agit plus simplement de répondre aux normes, mais bien de proposer des environnements favorisant un cadre de travail sain et durable, attirant ainsi une nouvelle génération de talents.

Enfin, l’intégration des outils collaboratifs numériques est devenue une norme quasi-incontournable. Les applications mobiles facilitent la communication interne tandis que les outils d’analytics immobiliers apportent une vision détaillée des coûts et de l’efficacité des espaces. Cette digitalisation est un enjeu de taille pour des groupes comme Colliers International France qui se positionnent dans l’accompagnement des mutations immobilières.